Tìm Hiểu Chi Tiết Thủ Tục Đặt Cọc Mua Nhà Chung Cư
Mọi thủ tục mua bán nhà chung cư giữa bên mua và bên bán phải tuân thủ theo quy định hiện hành. Điều đó sẽ tránh được những khó khăn, rủi ro trong quá trình mua bán. Chính vì vậy, việc nắm rõ các thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư là điều cần thiết. Tham khảo thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư và các thông tin liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong bài viết sau của Kiến Á.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là gì?
Hợp đồng đặt cọc để mua nhà chung cư là một loại hợp đồng chuyên dụng được dùng trong việc mua bán căn hộ chung cư. Hợp đồng đặt cọc là một văn bản thỏa thuận giữa các bên.
Theo đó, bên mua sẽ tiến hành giao cho bên đầu tư tài sản đặt cọc (kim khí quý, đá quý, vật có giá trị,...), trong một thời hạn nhất định. Nội dung trong hợp đồng cũng được thỏa thuận ở các bên để đảm bảo đúng theo quy định của Pháp luật.
Tại sao cần phải làm hợp đồng đặt cọc mua nhà?
Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng luật định, được giao kết bằng văn bản. Điều này không chỉ giúp các bên có trong hợp đồng mua bán có ý thức nghiêm túc hơn trong việc chấp hành và thực hiện nghĩa vụ của mình. Nó cũng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở.
Trong đó, các biện pháp bảo đảm chung; đặc biệt khi các nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở bị vi phạm thì biện pháp đặt cọc là công cụ pháp lý hữu hiệu để bảo vệ lợi ích của nhà nước.
Nó bảo đảm việc bồi thường thiệt hại; đồng thời cảnh báo chủ thể nếu không muốn phải gánh chịu hậu quả vật chất bất lợi nào đó do hành vi của mình gây ra thì phải chịu trách nhiệm về nghĩa vụ đã hứa; vi phạm nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Xem thêm: Chia Sẻ Kinh Nghiệm Mua Nhà Chung Cư Mà Bạn Nên Biết
Thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư
Dựa theo “Luật Nhà”, “Luật Đất đai” và “Bộ luật Dân sự” hiện hành, thì hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở không cần phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp lý cao hơn đồng thời cũng là cơ sở giải quyết tranh chấp khi phát sinh tranh chấp, hai bên nên tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc dựa theo đúng thủ tục quy định của “Luật Công chứng”. Căn cứ mục 40 luật công chứng 2014 thủ tục đặt cọc mua căn hộ như sau:
Khi công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đã được soạn thảo sẵn
Hồ sơ
- Đơn yêu cầu công chứng gồm tên, địa chỉ của người yêu cầu công chứng, nội dung yêu cầu công chứng, danh mục tài liệu kèm theo và các thông tin khác; tên tổ chức hành nghề công chứng, tên người nhận yêu cầu công chứng, thời gian nhận;
- Soạn thảo hợp đồng, giao dịch;
- Bản sao CMND của khách hàng có công chứng;
- Đối với hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản thì bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế theo quy định của pháp luật đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng pháp luật;
- Bản sao của các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, các giao dịch theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Bản sao chụp là bản sao chụp, bản in hoặc bản đánh máy, nội dung hoàn toàn giống bản chính, không cần chứng thực.
Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết
Công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch. Nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có các điều khoản đã vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, nội dung của hợp đồng, giao dịch trái với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ nội dung cần sửa chữa cho Văn phòng công chứng. Nếu công chứng viên được ủy thác không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối việc công chứng.
Công chứng viên được cử tự mình đọc dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc theo yêu cầu của khách hàng của công chứng viên để công chứng viên đọc cho khách hàng của công chứng viên nghe.
Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch và ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu công chứng viên xuất trình để đối chiếu bản chính của giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này trước khi ghi lời chứng và ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.
Trường hợp công chứng hợp đồng đặt cọc được thực hiện bởi công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng
Hồ sơ
Người yêu cầu công chứng nộp 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau đây và giải trình nội dung, mục đích của hợp đồng.
- Đơn yêu cầu công chứng gồm tên, địa chỉ của người yêu cầu công chứng, nội dung yêu cầu công chứng, danh mục tài liệu kèm theo và các thông tin khác; tên tổ chức hành nghề công chứng, tên người nhận yêu cầu công chứng, thời gian nhận;
- Bản sao CMND có công chứng;
- Đối với hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản thì bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế theo quy định của pháp luật đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng pháp luật;
- Bản sao các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Bản sao chụp là bản sao chụp, bản in hoặc bản đánh máy, nội dung hoàn toàn giống bản chính, không cần chứng thực.
Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết
- Công chứng viên tiến hành kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng, nếu yêu cầu công chứng đầy đủ, đúng quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
- Công chứng viên hướng dẫn khách hàng công chứng chấp hành đúng thủ tục công chứng và các quy định của pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch. Giải thích rõ cho người yêu cầu công chứng quyền, nghĩa vụ và quyền lợi hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.
- Với điều kiện nội dung, mục đích của hợp đồng, giao dịch là đúng sự thật, không trái pháp luật, không vi phạm đạo đức xã hội thì hợp đồng giao dịch đặt cọc do công chứng viên soạn thảo.
- Bản thảo hợp đồng, giao dịch do khách hàng đọc trực tiếp hoặc công chứng viên đọc cho khách hàng nghe. Ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch nếu người yêu cầu công chứng đồng ý với các nội dung ghi trong dự thảo hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính văn bản quy định tại Điều 40 Khoản 1 Luật Công chứng 2014 để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng và giao văn bản. Phiên dịch.
Nếu đã đặt cọc mua nhà, có thể hủy được không?
Theo “Bộ luật dân sự” 2015 Điều 328 khoản 2, nếu đã hoàn thành thủ tục đặt cọc mà bên nào hủy bỏ việc đặt cọc thì xử lý như sau:
Nếu người bán căn hộ hủy đặt cọc
Bên bán phải trả gấp đôi số tiền đặt cọc cho bên mua, trừ trường hợp hai bên thỏa thuận không trả số tiền đặt cọc hoặc trả một số tiền cao hơn.
Trường hợp bên mua hủy đặt cọc
Số tiền gửi trước đó sẽ chuyển đến người bán. Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận khác thì các bên phải tuân theo thỏa thuận đã thỏa thuận.
Nếu các bên đồng ý cho phép một trong hai bên hủy bỏ tiền đặt cọc hoặc bồi thường, thì thỏa thuận sẽ được ưu tiên áp dụng. Trường hợp các bên không thỏa thuận được thì áp dụng quy định tại Điều 328 khoản 2 BLDS 2015 nêu trên.
Do đó, sau khi làm thủ tục đặt cọc mua nhà, các bên có quyền hủy bỏ việc đặt cọc. Việc bên nào phải bồi thường thiệt hại tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên.
Thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ
Theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014, việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã được công chứng phải có sự đồng ý, cam kết bằng văn bản của các bên trong hợp đồng thì mới được hủy bỏ giao dịch.
Đối với hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đã được công chứng, chứng thực thì thủ tục hủy đặt cọc được thực hiện như sau: các bên đến tổ chức hành nghề công chứng - nơi đã công chứng hợp đồng đặt cọc trước đó để làm thủ tục hủy đặt cọc mua bán nhà.
Đồng thời, người ký hủy hợp đồng đặt cọc cũng phải là công chứng viên đã ký vào hợp đồng đặt cọc trước đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển nhượng, tổ chức lại, giải thể thì nơi lưu trữ tài liệu công chứng hủy bỏ hợp đồng lưu trữ.
Hồ sơ
Khoản 3 Điều 51 Luật Công chứng quy định thủ tục hủy bỏ hợp đồng đặt cọc được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc. Do đó, kho lưu trữ bao gồm các tệp sau:
- Đơn yêu cầu công chứng do tổ chức hành nghề công chứng lập theo mẫu.
- Hợp đồng đặt cọc có chữ ký sẵn (bản chính của tất cả các hợp đồng đặt cọc đã được cơ quan công chứng cho các bên, chung là 03 bản).
- CMND/Thẻ căn cước công dân/Hộ chiếu, Giấy đăng ký kết hôn, Hộ khẩu, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, Quyết định hoặc Bản án ly hôn (nếu có).
- Biên bản bàn giao căn hộ (nếu chưa có sổ hồng, sổ đỏ)
- Thời hạn giải quyết
Thời hạn xử lý việc hủy hợp đồng đặt cọc căn hộ chung cư thông thường là không quá 02 ngày làm việc. Phức tạp thì thời gian dài hơn, nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Phí công chứng hủy đặt cọc
Theo Điều 4 Khoản 3 Thông tư 257 năm 2016 của Bộ Tài chính, phí công chứng hủy hợp đồng đặt cọc mua căn hộ là 25.000 đồng/bản.
Đồng thời, theo thỏa thuận giữa tổ chức hành nghề công chứng và các bên có liên quan, khách hàng công chứng cũng có thể phải trả thù lao công chứng. Khoản thù lao này không vượt quá hạn mức quy định của mỗi tỉnh.
Trên đây là những quy định về thủ tục đặt cọc mua nhà mới nhất và giải đáp thắc mắc hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không, có được hủy đặt cọc không,… Người mua nhà cần tìm hiểu rõ những quy định này trước khi mua căn hộ có đặt cọc để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
Vừa rồi là một số thông tin về thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư mà Kiến Á muốn chia sẻ đến mọi người. Hy vọng rằng những thông tin này sẽ hữu ích đối với bạn. Nếu bạn đang tìm mua một căn hộ chung cư cao cấp thì có thể tham khảo dự án Citigrand tại Kiến Á.
Nếu bạn vẫn còn đang phân vân không biết có nên mua căn hộ CITIGRAND hay không thì hãy tìm câu trả lời TẠI ĐÂY.
