Những điều kiện cấp sổ hồng cho chung cư cần biết

Điều kiện cấp sổ hồng cho chung cư là gì? Làm sao để có được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở?

Sổ hồng chung cư là gì?

Bộ Xây dựng ban hành sổ hồng để xác nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho cá nhân. Mẫu sổ hồng chung cư còn được gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư, hay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Trường hợp chỉ sở hữu căn hộ chung cư mà không sở hữu đất, bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng và sở hữu nhà ở - đây chính là sổ hồng chung cư.

Nếu phạm vi ghi nhận ở sổ đỏ là quyền sử dụng rất đa dạng, có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng … thì ở sổ hồng không giống vậy. Phạm vi ghi nhận của sổ hồng chỉ là quyền sở hữu nhà hoặc sử dụng đất ở, không bao gồm các loại đất khác. 

Điều kiện cấp sổ hồng cho chung cư

Pháp luật và Bộ xây dựng đã đưa ra các điều kiện cấp sổ hồng cho chung cư như sau:

Điều 8, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức: 

• Đầu tư xây dựng, mua, thuê mua... 

• Được nhận tặng cho. 

• Được nhận thừa kế. 

• Nhận góp vốn.

• Nhận đổi nhà ở. 

• Và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. 

Lưu ý nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

Điều 9 quy định: 

• Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì sẽ cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở thay vì Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán. 

• Nếu chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Đối chiếu với trường hợp nêu trên, người mua hoàn toàn có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu:

• Chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định. 

• Việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp. 

• Khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà.

Bên cạnh đó, Điều 13, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc hết hạn thuê mua, thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. Trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận. 

Do đó, nếu gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục hoặc chưa rõ điều kiện cấp sổ hồng cho chung cư, khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư giải thích và hỗ trợ thực hiện.

Chung cư mini có được cấp sổ hồng không?

Chung cư mini là các công trình tòa nhà xây với số tầng nhất định. Trong đó, các căn hộ có diện tích từ 30 – 45 m² gồm 1 phòng ngủ và 1 số phòng chức năng khác.

Văn bản của Bộ xây dựng chỉ rõ Luật Nhà ở 2014 và nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ đã đưa quy định về sổ hồng của chung cư mini. Cụ thể, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở được tạo lập hợp pháp, trong đó bao gồm nhà ở riêng lẻ được thiết kế, xây dựng nhiều tầng, nhiều căn hộ ở. Các căn hộ này phải thỏa các điều kiện:

• Có diện tích tối thiểu 30 m² trở lên. 

• Sở hữu thiết kế theo kiểu khép kín. 

• Đáp ứng các yêu cầu về nhà chung cư.

Vì vậy, người mua căn hộ chung cư mini vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) nếu đáp ứng đủ các điều kiện:

• Chung cư cao từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín.

• Diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

• Chung cư phải có đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư.

Như vậy, những chung cư mini xây dựng không có giấy phép, hoặc không đáp ứng đủ tiêu chuẩn quy định tại Khoản 2, Điều 6, Luật Nhà ở 2014 sẽ không được cấp sổ hồng. Các trường hợp khác vẫn có thể xem xét cấp sổ hồng.

Nhưng thực tế, một số chung cư mini do ham lợi nhuận nên xây vượt tầng so với tiêu chuẩn cho phép, không đảm bảo phòng cháy chữa cháy. Hậu quả là các căn hộ không thể làm được sổ. Mặc dù vậy, chung cư này luôn được nhiều khách hàng quan tâm và giao dịch vì có mức giá chỉ từ 600 triệu đồng đến khoản 1 tỷ đồng/căn.

Do không có sổ hồng, những căn hộ này sẽ khó có thể thế chấp ngân hàng, giao dịch mua bán, cho hưởng thừa kế... và bị hạn chế một số quyền dân sự khác. Điều này đồng nghĩa với việc chủ sở hữu bỏ tiền ra mua một căn hộ nhưng chẳng khác gì trả tiền thuê nhà dài hạn.