Những điều cần biết về quy chế sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư

Theo quy định mới nhất của pháp luật, quy chế sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư được quản lý như thế nào, ai sẽ là người đóng góp?    

Việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, tuy nhiên sau hơn 7 năm qua liệu đã có gì đổi mới? Theo quy định mới nhất của pháp luật, quy chế sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư được quản như thế nào, ai sẽ là người đóng góp?

 

Kinh phí bảo trì nhà chung cư là gì?

Đây là khoản tiền do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng theo mức nhà nước quy định. Mục đích nhằm thực hiện công tác bảo trì nhà chung cư trong quá trình sử dụng.

 

Ai sẽ phải đóng phí bảo trì nhà chung cư và mức đóng bao nhiêu?

• Chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ khi bán hoặc cho thuê và được thu lại từ người mua, người thuê khi ký hợp đồng. Đối với phần diện tích hoặc căn hộ không bán, chủ đầu tư sẽ phải đóng tại thời điểm bàn giao nhà chung cư để đưa vào sử dụng. 

• Giá trị hoặc diện tích của căn hộ sẽ được tính theo giá bán hoặc cho thuê cao nhất mà chủ đầu tư thực hiện trước đó. Nếu mức 2% trên không đủ, chủ sở hữu nhà - người sử dụng căn hộ - có trách nhiệm đóng góp thêm để thực hiện bảo trì nhà trong quá trình sử dụng.

• Trường hợp nhà được bán trước ngày 1/7/2006 mà chưa thu phí bảo trì từ người mua, chủ đầu tư phải tổ chức họp hội nghị để thông qua việc này. Nếu hợp đồng mua bán căn hộ không có điều khoản về nghĩa vụ đóng phí bảo trì, chủ đầu tư sẽ là người chi trả. Còn nếu đã có thỏa thuận thì chủ đầu tư có trách nhiệm thu phí từ người mua nhà. 

• Nếu các phần thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư cho thuê, thì chấm dứt tự thỏa thuận mức phí bảo trì trong hợp đồng và sẽ thu từ các bên thuê.

 

Người quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư

• Khi thu kinh phí bảo trì, chủ đầu tư phải lập một tài khoản tiết kiệm tại ngân hàng để quản lý khoản tiền phí bảo trì. Chủ đầu tư phải bàn giao cả gốc và lãi cho Ban Quản trị trong vòng 7 ngày tính từ ngày Ban Quản trị nhận được quyết định thành lập của Ủy ban Nhân dân cấp quận/ huyện.

• Đối với nhà chung cư hỗn hợp: Chủ sở hữu căn hộ có chức năng hỗn hợp kinh doanh thương mại sẽ được quản lý và sử dụng quỹ bảo trì riêng cho diện tích kinh doanh, dịch vụ của tòa nhà.

Như vậy, chủ đầu tư sẽ quản lý kinh phí bảo trì chỉ khi chưa có Ban Quản trị và chưa chuyển nhượng các phần diện tích kinh doanh, dịch vụ trong tòa nhà. Sau khi đã có quyết định công nhận Ban Quản trị, chủ đầu tư bàn giao quyền quản lý phí bảo trì cho Ban Quản trị. Khi chuyển nhượng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, chủ đầu tư phải bàn giao phí bảo trì phần diện tích đó cho chủ sở hữu khu vực.  

 

Nguyên tắc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

• Quy chế sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần diện tích sở hữu chung của tòa nhà.

• Mức chi: Dựa trên thực tế căn hộ hàng năm, Ban Quản trị phải xây dựng định mức chi theo kế hoạch bảo trì cụ thể để xin Hội nghị nhà chung cư thông qua. Chi phí này phải có hóa đơn tài chính, có hồ sơ thanh toán, quyết toán theo quy chế sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư và phải báo cáo đầy đủ cho Hội nghị nhà chung cư.

 

Các hạng mục căn hộ được sử dụng phí bảo trì

Phần sở hữu riêng trong căn hộ:

• Diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả ban công, lô gia gắn liền với căn hộ.

• Diện tích khác trong căn hộ được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu.

• Hệ thống, trang thiết bị kỹ thuật dùng riêng có gắn liền với căn hộ, hoặc với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung của căn hộ:

• Phần diện tích còn lại của căn hộ (ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định). 

• Nhà sinh hoạt cộng đồng của căn hộ chung cư.

• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong chung cư gồm: Khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng... Ngoài ra còn có hành lang, thang bộ, thang máy, lối thoát hiểm, thu lôi, cứu hỏa, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, lồng xả rác và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ.

• Hệ thống hạ tầng, kỹ thuật bên ngoài có kết nối với nhà chung cư đó (trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng/ thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước/ giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt).

• Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư (không thuộc diện xây dựng để kinh doanh/ bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt) gồm: Sân chung, vườn hoa, công viên... và các công trình khác đã xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

• Việc bảo trì hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, gồm: Thang máy, máy phát điện, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp gas, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho chung cư.