Hướng dẫn thủ tục mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, trong vòng 50 ngày sau khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục để cơ quan thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua. Trong khoảng thời gian này, nếu muốn chuyển nhượng căn hộ, người mua phải thực hiện thủ tục mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng.

Thủ tục mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và tài sản gắn liền với đất là những điều kiện quan trọng để chuyển nhượng nhà đất, hoặc sổ hồng đối với căn hộ chung cư. 

Trong trường hợp muốn bán nhà chung cư chưa có sổ hồng, chủ sở hữu cần phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Khi đó, căn hộ chưa có sổ sẽ được sang nhượng theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán, theo Khoản 2, Điều 123, Luật Nhà ở 2014.

Tương tự, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn cụ thể về thủ tục mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng tại chương V gồm 4 bước:

1. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Văn bản cần đảm bảo có đủ 3 bên tham gia: Bên chuyển nhượng, chủ đầu tư và bên nhận chuyển nhượng. Trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, các vấn đề sẽ được thỏa thuận gồm có:

• Thông tin về các bên: Chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.

• Mức giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.

• Quyền và nghĩa vụ của các bên cam kết.

• Các quy định, điều khoản ràng buộc khác.

Sau đó, 3 bên sẽ cần thực hiện công chứng các nội dung đã thỏa thuận trong bản hợp đồng này.

2. Các khoản lệ phí, thuế liên quan

Theo quy định, thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Vì vậy, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ phải thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định sau khi giao dịch hoàn tất. Nói cách khác là hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư. 

3. Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản đã công chứng

Đối với văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận thông tin và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc. Thời gian được tính từ ngày nhận đủ hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

4. Các hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Khi hoàn tất ​​thủ tục mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cần nộp thêm bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư để tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Có nên mua nhà chung cư chưa có sổ hồng?

Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư phải tiến hành làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho bên mua, bên thuê mua. Thời gian quy định trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua, hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua.

Tuy nhiên, mọi chuyện không phải lúc nào cũng diễn ra như mong đợi. Thực tế, không ít trường hợp người mua phải đợi rất lâu mới được cấp sổ. Điều này gây ra nhiều bất lợi nếu người mua có ý định bán hoặc thế chấp ngân hàng. 

Về phía người mua, việc nhận chuyển nhượng một căn hộ chung cư chưa có sổ hồng được xem là khá mạo hiểm. Tuy nhiên mức độ rủi ro còn tùy vào lý do mà chung cư đó không có sổ hồng. Để có những thông tin chính xác nhất, bạn có thể hỏi trực tiếp những người dân đã và đang sống tại chung cư. Ngoài ra, hãy lưu ý thêm những điều sau đây để giảm thiểu tối đa rủi ro khi mua nhà chung cư chưa có sổ hồng:

Mua trực tiếp từ chủ đầu tư

Trong trường hợp này, hợp đồng mua nhà phải được ký trực tiếp với chủ đầu tư. Nếu trong thời điểm giao nhà mà chủ đầu tư vẫn chưa có sổ hồng, thì hợp đồng đó phải được công chứng. Điều này phải được ghi lại và cam kết thời điểm có sổ hồng trong hợp đồng. Để đảm bảo, người mua nên đàm phán để giữ lại phần trăm giá trị của nhà chung cư. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán sau khi nhận sổ hồng.

Mua của hộ gia đình hoặc cá nhân

Trong trường hợp này, bạn phải buộc người bán xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó để thể hiện tính pháp lý của căn nhà khi công chứng hợp đồng. Nếu như căn hộ đó đã qua 3 lần mua bán, người bán phải xuất trình hợp đồng mua bán lần cuối cùng và quá trình mua – bán phải được thông qua chủ đầu tư. Vì một số tình huống sẽ bị vô hiệu hóa nếu như thiếu bước xác nhận của chủ đầu tư.

Mua từ chủ đầu tư thứ cấp

Đối với chủ đầu tư thứ cấp (có chức năng kinh doanh bất động sản), việc mua nhà chung cư chưa có sổ hồng phải được tiến hành ở sàn giao dịch bất động sản. Đây là quy định của Thông tư 16/2010/TT-BXD và pháp luật về kinh doanh bất động sản (không phân biệt đã nhận bàn giao nhà ở hoặc chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư).