4 bước kiểm tra pháp lý căn hộ chung cư bạn cần biết

Bạn muốn sở hữu một căn hộ chung cư và đã tìm được sản phẩm ưng ý. Tuy nhiên để tránh gặp phải rắc rối hay rủi ro trong tương lai, bạn cần nắm rõ 4 bước kiểm tra pháp lý căn hộ chung cư sau đây.

Vì sao bạn cần kiểm tra pháp lý căn hộ chung cư?

Nhu cầu sở hữu căn hộ chung cư đang ngày một tăng cao ở nước ta trong những năm gần đây. Số lượng căn hộ bán ra trên thị trường ngày một lớn cho thấy sức hút của dòng sản phẩm bất động sản này. Tuy nhiên sự bùng nổ của thị trường căn hộ chung cư cũng kéo theo nhiều vấn đề, trong đó tranh chấp về pháp lý căn hộ chung cư đang ngày càng phổ biến.

Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân dẫn tới thực trạng này là bởi người mua không tìm hiểu kỹ về dự án, chủ đầu tư. Vậy để tránh rơi vào trường hợp trên, bạn nhất định phải nắm rõ cách kiểm tra pháp lý của một dự án căn hộ theo 4 bước sau đây.

Kiểm tra pháp lý căn hộ chung cư là một bước quan trọng để hạn chế những rủi ro không đáng có

4 bước kiểm tra pháp lý căn hộ chung cư

Bước 1: Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án

-   Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư: Đây là cơ sở để chứng tỏ chủ đầu tư được phép xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản.

-   Các văn bản chứng minh tính hợp pháp đơn vị phân phối: Ở một số dự án, chủ đầu tư sẽ không trực tiếp bán sản phẩm bất động sản mà thông qua các đại lý F1, F2. Lúc này bạn cần yêu cầu đại lý cung cấp thêm các văn bản sau. (1) Giấy phép kinh doanh có ngành nghề kinh doanh và môi giới bất động sản. (2) Văn bản/ hợp đồng phân phối của đại lý ký kết với chủ đầu tư.

-   Giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất xây dựng chung cư/ quyết định thuê đất/ quyết định cấp đất cho chủ dự án: Các văn bản này sẽ chứng minh tính hợp pháp của dự án. Kiểm tra chúng, bạn sẽ biết khu đất đã được giải phóng mặt bằng xong chưa, có được phép xây dựng hay không và quan trọng nhất là đảm bảo không có tranh chấp pháp lý về sau.

-   Giấy phép xây dựng: Bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình văn bản này để kiểm tra. Bởi lẽ có không ít trường hợp các dự án căn hộ bị đình chỉ xây dựng do tiến hành khởi công khi không có giấy phép.

-   Văn bản chấp thuận đầu tư: Đây là văn bản thể hiện việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương đã chấp nhận cho phép chủ đầu tư xây dựng dự án chung cư mà bạn đang muốn sở hữu.

-   Biên bản nghiệm thu phần móng của dự án: Đây là văn bản pháp lý chứng tỏ dự án đã hoàn thiện xong phần móng. Theo quy định của Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp các tòa nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai muốn mở bán cần phải có biên bản này.

Bước 2: Kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ thuế của chủ đầu tư

Khi mở bán căn hộ dự án chung cư, chủ đầu tư cần phải nộp đầy đủ các loại thuế phí như thuế giá trị gia tăng; thuế sử dụng đất nông nghiệp; lệ phí môn bài… Đây là điều kiện để sau này cơ quan nhà nước làm thủ tục cấp sổ hồng căn hộ chung cư.

Bước 3: Làm rõ các vấn đề về sổ hồng

Tình trạng người mua nhà chung cư nhiều năm không thể sở hữu sổ hồng là vấn đề trục trặc về pháp lý căn hộ chung cư rất phổ biến hiện nay. Nguyên nhân dẫn tới vấn đề này khá đa dạng.

Đó có thể là do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế như đã nêu ở bước 2. Nó cũng có thể đến từ việc chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng và chưa hoàn thành việc giải chấp hoặc chủ đầu tư chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý cũng khiến dự án không thể được cấp sổ hồng.

Bước 4: Đọc và kiểm tra thật kỹ hợp đồng mua căn hộ chung cư

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là văn bản rất quan trọng mà bạn cần phải kiểm tra kỹ. Bởi lẽ nó là cơ sở để xác định quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên chủ đầu tư và người mua. Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng này, bạn cần chú ý kiểm tra các điểm sau:

- Thông tin về căn hộ mà bạn muốn mua như tên dự án, giá tiền, mã số căn hộ, vị trí tầng, diện tích thực tế của căn hộ.

- Người ký hợp đồng của bên bán (chủ đầu tư) là ai? Có thẩm quyền gì? Có giấy ủy quyền từ chủ đầu tư hay có vai trò gì ở chủ đầu tư?

- Thông tin về tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán, các điều khoản cụ thể về việc phạt khi đôi bên vi phạm hợp đồng.

- Thông tin về các khoản phí dịch vụ khi bạn sử dụng như phí quản lý chung cư, cách tính tiền điện, nước, phí vệ sinh, diện tích sử dụng, các trang thiết bị của sở hữu chung và các thiết bị thuộc sở hữu của bạn.